1900兆円運用のヌビーン「高金利・高物価時代、実物資産の役割一段と拡大」

伝統資産との相関低く、リスク分散効果

不動産は回復初期、資産クラス別の投資機会示す

「追加利上げ1〜2回は吸収可能」

この記事は9月11日15時20分、「マーケットインサイト」に掲載された記事です。

9月11日にソウル・汝矣島のコンラッドホテルで開かれた「2026グローバル実物資産市場見通し記者懇談会」で、ヌビーンのグローバル実物資産部門の責任者らが記者の質問に答えている。写真：ヌビーン

高金利や物価不安、地政学的な不確実性の長期化を受け、世界の投資ポートフォリオにおける不動産やインフラなど実物資産の役割が大きくなっている。実物資産は株式や債券とは異なる値動きをし、安定したキャッシュフローとインフレ耐性も備えるため、ポートフォリオの変動性を下げる効果が期待できるという。

ヌビーン・アセット・マネジメントは9月11日、ソウル・汝矣島のコンラッドホテルで「グローバル実物資産市場見通し記者懇談会」を開き、こうした見方を示した。不動産、インフラ、自然資本の各部門を率いるグローバル責任者らはこの日、高金利の長期化局面における市場の変化を点検し、資産クラス別の投資機会と対応戦略を示した。

ヌビーンがまず強調したのは、実物資産の分散投資効果だ。アビゲイル・ディーン・ヌビーン・リアルアセット戦略・インサイト部門グローバル責任者は「プライベート実物資産は株式・債券との相関が低いか、マイナスとなる傾向がある。実物資産同士でも値動きが異なるため、相当の分散効果をもたらす」と語った。ヌビーンの長期実績分析でも、1991〜2025年に不動産やインフラを株式・債券中心のポートフォリオに組み入れた場合、リスク調整後リターンは改善し、変動性は低下した。

不動産については、長く続いた価格調整が終わりに近づき、回復サイクルが本格的に始まる可能性が高いとみる。急速な利上げで価値が大きく下がった世界のプライベート不動産は、足元で8四半期連続のプラス収益を確保した。チャド・フィリップス・ヌビーン・リアルエステート部門グローバル責任者は「資産価値は安定化しつつある」と述べ、「新たな回復サイクルの土台が整ってきた」との認識を示した。

ヌビーンは有望な投資分野として商業用不動産ローンを挙げた。今後3年以内に融資満期を迎える借り手のうち、全額返済を計画している割合は21%にとどまる一方、新規融資資金の供給は限られているためだ。ディーン氏は「融資需要は続いているが、供給は不足している」と指摘し、「貸し手にとって非常に魅力的なビンテージ（投資時期）が形成されている」と強調した。価格調整を経た資産に保守的なLTV（担保掛目）を適用しつつ、高い金利を確保できるためだ。フィリップス氏は米国、欧州、オーストラリアの不動産ローン投資について「適切なレバレッジを活用すれば2桁の収益率も可能だ」と話した。

インフラ分野では、人工知能（AI）と経済全体の電力使用拡大が今後の投資をけん引する中核テーマとして浮上した。ビフ・オーソ・ヌビーン・インフラストラクチャー・エクイティ部門グローバル責任者は、今後の欧州の電力需要増加分のうちデータセンターが占める比率は約8%にとどまり、より大きな需要は経済全体の電力使用拡大から生じると分析した。このため、投資機会はデータセンターにとどまらず、発電設備や送電網、蓄電池貯蔵装置など電力インフラ全般に広がる見通しだ。

データセンター投資では、電力確保能力が核心的な変数になる。オーソ氏は、米バージニア州で新設のハイパースケール・データセンターを電力網に接続するのに最大7年かかる例を挙げ、「どれだけ早く電力を確保できるかが鍵になる」と述べた。電力網への接続に時間がかかるほど、立地と電力調達能力が投資成果を左右するという意味だ。

自然資本では、インフレ耐性が中核的な投資魅力として挙がった。ジョセフ・ビラーニ・ヌビーン・ナチュラル・キャピタル農地部門シニア・ポートフォリオ・マネジャーは「食料と木材は景気変動があっても需要が容易に落ち込まない」と説明した。さらに「とりわけ食品価格は物価と密接に連動するため、農地投資は強力なインフレヘッジになり得る」と付け加えた。

ヌビーンは、実物資産の投資妙味が高まる局面でも、金利を最も重要な変数の一つに挙げた。フィリップス氏は「金利がより長く高水準にとどまる状況は、すでに価格に織り込まれている」としたうえで、「追加利上げが1〜2回なら吸収できるが、それ以上なら資産価値にマイナスとなり得る」と警戒感を示した。高金利が長引いても実物資産の分散効果は有効だが、資産クラスごとの金利感応度とキャッシュフローを綿密に見極める必要があるという。

ヌビーンは米教職員年金基金TIAAの運用会社で、約1兆4000億ドル（約216兆円）の資産を運用する。世界5大不動産投資運用会社の一角で、農地投資運用では世界最大だ。不動産、インフラ、自然資本など世界の実物資産に投資している。

ミン・ギョンジン記者 min@hankyung.com